隨著BNO移民通道開放，香港人購置英國物業成風，連帶英國樓宇按揭需求也提升。現時本港匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行等，均有協助買家英國物業按揭，買家在香港遞交文件便可。但程序上跟香港住宅物業有什麼不同？有什麼陷阱要注意？
英國物業按揭申請流程
銀行覆蓋的地區: 本港三大銀行也有提供英國按揭，但實情中銀及東亞銀行的分支並不算多。中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及格拉斯哥(Glasgow)有分支；而東亞銀行則只有倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)。如果超出該地區的話，銀行能否就該地區提供按揭，需要在選購單位自行向銀行查詢。
申請流程(一手樓): 由於在英國買一手樓及二手樓的流程也不一樣，故申請時序也不一。如果選購一手物業的買家，往往會在展銷廳內支付了部份誠意金，屆時代理會向準買家發放一張預留信(Reservation form)，手持這份預留信就可向銀行申請按揭，樓花物業則在入伙年半年左右申請。
申請流程(二手樓): 選購二手樓，由於買家是會先獲得銀行批出按揭，才正式落訂及交換合同，交易程序跟香港有點不同。準買家跟業主議價成功後，會簽定一份銷售備忘(memorandum of sales)，手持這份文件就可以向銀行進行按揭申請。一般由遞交申請至完成過程需時四個月時間。
接受英國物業按揭之香港銀行
匯豐銀行
中國銀行
東亞銀行
提供按揭的物業種類: 三大銀行對什麼類型物業提供按揭也略有不同。最特別為東亞銀行，表明只接受「Buy to Let mortgage」(BTL) 出租物業的按揭申請，意即買家購入物業作自住用途是不會獲批的。中國銀行及匯豐銀行則有自住物業「Residential mortgage」及出租物業「Buy to let mortgage」的按揭申請。
各大銀行提供按揭物業種類
申請手續費: 在香港申請英國按揭，很多時銀行會巧立名目收取不同費用。單是需要透過本地銀行協助遞交文件，銀行已可收取買家一筆雜費支出。無論是成功申請與否，銀行不予退還。東亞銀行會收取300英鎊申請費(Application Fee)、0.5%貸款額或最少600英鎊的安排費(Arrangement Fee)、及徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費(Valuation Fee)。中國銀行則在申請時要先支付35英鎊作電匯費(Telegraphic Transfer Fee)，並就物業價值來徵收估價費，成功申請按揭揭時，要繳交一筆過的安排費；匯豐沒有申請費，卻有數百英鎊的估價費用。
英國物業入息要求及壓力測試
入息要求: 跟香港不同，在英國承造按揭，銀行會先對買家進行第一重審查，需達到一定收入門檻才可以申請。例如東亞銀行規定，申請者必須要有年薪72,000英鎊(港幤約720,000元)，才可接受申請。
匯豐銀行也有類近規定，且所訂出的條件更高。如果申請自住物業按揭，必須要有年薪75,000英鎊(港幣約750,000元)；如果申請出租物業按揭，以個人名義申請買家必須要有年薪50,000英鎊(港幣約500,000元)；公司名義申請買家則達年薪75,000英鎊(港幣約750,000元)。雖然銀行都講明會接受一些來自當地地區入息證明，但銀行在計算年薪時，並不會計算花紅及雙糧等收入，純粹以底薪作為計算基準。
英國按揭成數及年期
按揭成數: 在香港，向銀行承造按揭會受制於金管局指引，銀行最多只能夠承造五至六成按揭；但按揭成數方面，英國銀行則寬鬆一點。不同銀行在年期及按揭成數上也略有不同。東亞銀行表明最高可批出70%按揭；匯豐銀行則可批出75%；而中國銀行則視乎自住或出租，按揭成數會不同。如果自住的話，最高可批出80%按揭，出租則最高75%
按揭年期: 至於按揭年期，中國銀行最高可做到30年按揭年期；而匯豐銀行最長25年，或以退休年齡扣減歲數作計算，兩者取其短作為準；至於東亞銀行則最長只做25年，或以65歲扣減申請人年齡來計算，兩者取其短作準。
p.s. 英國物業大部分可做75%按揭
英國按揭息率
除了選取「按揭成數」及「按揭年期」外，申請人還要決定自己選取什麼息率來供樓。大抵來說，英國按揭息率可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Tracker mortgage)。
1. 定息按揭(Fixed rate mortgage)
何謂定息按揭: 所謂「定息按揭」，顧名思義，就是令買家在一定期限內，可以確保供款不會隨英倫銀行息率上升而變動。不過本港提供英國按揭的三大銀行中，則只有匯豐銀行及中國銀行有提供「定息按揭」。中國銀行提供的定息按揭為三年期，反觀匯豐銀行則因應不同按揭成數，可選取兩年期及五年期。
定息按揭息率: 雖說息率為「定息」，但實情只在這個「初始期限」(Initial rate period)為定息，而並非全期都是定息。一般來說，針對定息按揭申請者，銀行會收取買家一些「安排費」(Arrangement fee)外，還要求買家繳交設置抵押的「抵押費」(Booking fee)。每一次在定息期完結時，都要再繳交這筆費用。
中國銀行: 中國銀行收取的「抵押費」屬劃一收費。如選用自住定息按揭的抵押費為299英鎊；出租物業定息按揭則為399元。自住定息息率介乎2.83厘-3.43厘，而出租物業介乎3.53厘-4.13厘。
匯豐銀行: 匯豐銀行會按買家揀選「初始定息年期」、自己選擇的定息息率，收取的「抵押費」有高也有低。如果「起始定息息率」較低，則需收取較高的「抵押費」，但如果「起始定息息率」較高，則所需收取的「抵押費」會較低。自住定息息率介乎1.59厘-2.19厘；而出租物業介乎1.69厘-3.09厘。
供息不供本: 部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本，中銀就有提供類近選項，但只針對投資成份的出租物業，用家投資或自住也不適用，而按揭成數也須較原先規定收緊5%，匯豐銀行則暫時未有提供類近計劃。
罰息期: 跟香港相似，銀行最能賺買家錢也是在起首幾年，故起首幾年也會設定綑綁期(Tied in period)，買家在定息期內作部份還款(Overpayment)或贖樓，都要支付一些罰息(Early Repayment Charge)。中銀定出首三年內還款要支付1%貸款額作罰息；匯豐則提供多一些彈性予買家，例如在定息期內，每年可以提前還款10%的剩餘貸款額而不需罰息(Annual Overpayment Allowance)；超過出AOA界線的則會被銀行在超出10%的提前還款金額抽取1-5%作罰款。另外在贖樓時，銀行需收取客戶行政費用(Mortgage Exit Administraion Fee)
2. 浮息按揭(Tracker Mortgage)
何謂浮息按揭: 顧名思義，買家在「定息按揭」以外，也可選取「浮息按揭」，這個息率往往是由一個息率再加英倫銀行基準息率(Base rate)來釐定，但英倫銀行加息時，基準息率上調，就會令整體樓按息率上調，情況就像香港採用最優惠利率來供樓一樣，有機會隨經濟環加息或減息，而導致供款有不同。現時香港三間有提供英國按揭的主要銀行也有提供浮息按揭。
浮息按揭息率:
東亞銀行: 東亞銀行提供全期浮息息率，視乎貸款銀碼而有不同。貸款銀碼少於500,000英鎊，全期息率為3.5厘+英倫銀行基準息率；如果貸款金額500,000英鎊以上，則全期息率為3.25厘+英倫銀行基準息率。針對「Supreme Gold」的客戶可以再獲0.25厘的扣減。
中國銀行: 中銀也提供全期浮息息率，視乎貸款銀碼及按揭成數有所不同。最高貸款額為5,000,000英鎊，自住物業全期息率，由最低2.39厘+英倫銀行基準息率至最高2.99厘+英倫銀行基準息率(註: 2.49厘-3.09厘)；出租物業的全期息率，則由最低3.09厘+英倫銀行基準息率，至最高3.69厘+英倫銀行基準息率(註: 3.19厘-3.79厘)。
匯豐銀行: 匯豐銀行是唯一沒有提供全期浮息息率的銀行，首兩年為浮息按揭，視乎按揭成數及所繳的抵押費而有所不同，自住物業的息率介乎1.89厘-2.09厘；而出租物業的息率介乎1.44厘-2.29厘。表面上看似為定息，但實情這個息口會隨英倫銀行上調或下調基準息率而浮動。兩年起始期後，自住物業的息率為3.54厘、出租物業息率則為4.6厘，同樣會隨英倫銀行息率變化而出現供款高低。
供息不供本: 跟「定息按揭」計劃相同，中國銀行容許買家選用「浮息按揭」時可選擇供息不供本，但只針對投資成份的出租物業，用家投資或自住也不適用，而按揭成數也須較原先規定收緊5%，匯豐銀行及東亞銀行則暫時未有提供類近計劃。
罰息期: 中銀定出首三年內還款要支付1%貸款額作罰息；匯豐的浮息按揭，並沒有提供類近定息按揭的提前還款而不需罰息的津貼，期內提前還款或贖樓均會從1提前還款金額中抽取1-5%作罰款。至於東亞銀行則無論提早贖樓，或部份還款也會徵收150英鎊。如全數提早贖樓，還要支付100英鎊的客戶行政費用(Mortgage Exit Administraion Fee)。
其他注意細節
申請所需文件: 申請按揭時，除了護照、身份證明文件、住址證明外，買家需預備工作糧單、銀行財務證明予銀行審批按揭。但不同銀行對文件要求的年期並不同。例如東亞銀行需要買家提供入息證明，需提交兩年稅單、六個月的薪金證明、及六個月的月結單。匯豐銀行則只需一年稅單，其餘薪金證明及月結單則跟東亞銀行相若。
什麼物業會拒批按揭: 雖然不同銀行的審批準則不一，但部份銀行會拒絕為樓齡過高、面積太細小、或結構出現問題的物業提供按揭，尤其一些舊樓翻新的物業，過去也出現拒批按揭的情況，變相買家需留意。其中東亞銀行更明確表明，不會接受已有超過三個英國物業的買家申請按揭、不接受地租過高的物業、以及物業樓高超過十八米的物業，需要有外牆結構保證證書才可申請按揭。匯豐銀行則表明，因新冠疫症下對高成數按揭要求高企，暫也拒絕批出85%按揭。
開設英鎊戶口需時: 一般來說，新盤在入伙前半年需申請按揭，而二手樓則需時四個月，但由於按揭申請人需在英國設立一個英鎊戶口，銀行職員提醒，現時大量港人打算把資金調離香港下，開設離岸口打蛇餅，建議在申請按揭前宜盡早作出申請，否則會影響到申請按揭的時間。值得注意，由於港人需要每月把英鎊存入英國戶口內，除了要留意匯兌風險外，還要留意需否收取手續費。以匯豐為例，如果開設了英國Advanced或Premium戶口，則可在網上作環球轉帳；而普通戶口則要透過電匯匯款，需額外收費。
Credit: wuchatprop
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